Grundstücke und Häuser - Kaufen - Verkaufen - Besitzen

auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

CapeBreton-Immobilien.de - Immobilien auf Cape Breton Island

Immobilien Kaufen, Verkaufen oder Besitzen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

Land, Häuser, Farmen, Grundstücke mit oder ohne Ufer, an Seen, an Flüssen oder am Meer
auf Cape Breton Island, Nova Scotia,
Kanada

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Hauskauf auf Kanadisch - Andere Länder ... andere Sitten

 

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zu verkaufen 15 Minuten südlich von Sydney auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

16 Zimmer Aberdeen Motel plus extra Wohnhaus auf 1,25 Ha mit Bach am Bras d'Or Lake

Immobilien auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada - mit oder ohne Ufer am Bras d'Or Lake, zwischen Cabot Trail und Atlantik, zwischen Cape Breton Highland National Park und Baddeck

64 Ha Waldgrundstück mit Wasserfall und ca. 1km Flußufer nahe Stadt Port Hawkesbury

zu verkaufen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

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Immobilien Kaufen, Verkaufen oder Besitzen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

Der Kauf von Immobilien in Nova Scotia, Kanada

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Andere Länder ... andere Sitten

Vorab: Obwohl es in Kanda mindestens die gleiche Rechstsicherheit bei Immobilien gibt, gibt es auch Unterschiede zu Deutschland. Diese Unterschiede als "besser" oder als "schlechter" einzuschätzen, liegt mir absolut fern.
Es gibt diese Unterschiede einfach. Man findet sich entweder damit ab und man richtet sich danach oder man bleibt besser wo man ist.

Ich behaupte also, es gibt hier in Kanada grundsätzlich mindestens die gleiche Rechtssicherheit, wie in Deutschland auch. Allerdings nur dann, wenn Sie sich an einige grundsätzliche Spielregeln halten.
Als Ausländer, oder als "Non-Resident" wie es hier heißt, sind Sie den Kanadiern im Prinzip rechtlich gleichgestellt.

Mir sind keinerlei Einschränkungen gegenüber Ausländern bekannt, was den Besitz von Immobilien in Kanada betrifft.
Wie gesagt, es geht hier aber auf keinen Fall um eine Rechts- oder Steuerberatung, sondern um persönliche Erfahrungen und Erlebnisse.

Sollte jemand anderer Meinung sein oder andere Erfahrungen gesammelt haben, ich freue mich auf Ihre Nachricht.

Ausnahmen zu Deustchland gibt es aber sehr wohl, zum Beispiel bei der Besteuerung und etwa beim Verkauf einer Immobilie in Kanada. Da gibt es sowohl Regelungen des Bundes (Federal Regulations) als auch der Provinz Nova Scotia (Provincial Regulations) zu beachten.

Man sollte sich vor dem Verkaufen, aber auch schon vor dem Erwerben einer Immobilie in Kanada, mit den Begriffen "Non-Resident Ownership", "Capital Gain Tax" und "CRA Certificate") unbedingt vertraut machen, und sich von einem Anwalt und Steuerberater professionell und auf seinen konkreten Fall bezogen, beraten lassen.
Das Geld hierfür ist sicher nicht aus dem Fenster geworfen!

Ich habe es einige male erlebt, dass das böse Erwachen nach dem erfolgreichen Verkauf kam, also nachdem der Kaufpreis komplett gezahlt wurde und das "Closing" abgeschlossen war.
Es ist die Regel, dass der Notar / Rechtsanwalt automatisch 25% oder gar 30% vom kompletten Kaufpreis einbehält und nach einer Frist an das kanadische Finanzamt abführen muss, wenn man es versäumt, das entsprechende Freigabe Zertifikat zu beantragen.

Das klingt vielleicht kompliziert, ist es aber keineswegs. Man muss eben die wenige Seiten Formular ausfüllen und rechtzeitig Abschicken (oder jemanden damit beauftragen). Die Frist dafür beginnt mit dem Tag des "Closing" zu laufen, ist sehr kurz und ist peinlichst genau einzuhalten.
Ich empfehle also, dass man sich rechtzeitig damit befasst, und zwar lange bevor man seine Immobilie in Kanada verkauft, auch wenn der Käufer noch gar nicht feststeht.
Am besten ist es jedoch, dass man sich ganz grob damit auskennt, bevor man überhaupt ein Grundstück oder ein Ferienhaus in Kanada kauft.

Übrigens, in Kanada haftet der neue Besitzer der Immobilie dafür, wenn der vorherige Besitzer irgendwelche Steuern an die Gemeinde oder an das Finanzamt nicht bezahlt hat.
Wenn der alte Besitzer mit dem Kaufpreis (womöglich teilweise in bar bezahlt!) plötzlich keine Zeit mehr hat auf Ihre Anrufe zu antworten, dann wünsche ich Ihnen viel Erfolg beim Eintreiben Ihrer Forderungen... ja wo ist er denn...?
Dass es in Kanada kein Meldegesetz wie in Deutschland gibt, das wissen Sie sicher?
Das kanadische Finanzamt scheint das auch herausgefunden zu haben, und hat deswegen die Regelungen für den Verkauf entsprechend gestaltet. Ihr armer Anwalt kann also gar nichts dafür. Er macht nur seinen Job, wenn er Geld einbehalten muss.

Das ist alles kein großes Problem. Man muss es nur wissen und sich danach richten.
Ihr Rechtsanwalt wird Sie sicher beim Kauf und auch beim Verkauf darüber informiere, oder hat er das etwa doch nicht? Na ja, jetzt können Sie ihn wenigstens darauf ansprechen.

Auf grundsätzliche Dinge wie "Grundbuch Garantie", eine Versicherung dafür usw. gehe ich auf den folgenden Webseiten noch ausführlicher ein.

Seit einigen Jahren (ca. 2008) ist der Garantiegeber (Guarantor) für den Besitz einer Immobilie b.z.w. für die Richtigkeit der Angaben im Grundbuch, die Regierung von Nova Scotia.
Auf das entsprechende Gesetz, den Nova Scotia’s Land Registration Act (the “LRA”) gehe ich noch an anderer Stelle dieser Webseite ausführlicher darauf ein.

Dieses Gesetz finden Sie hier: http://nslegislature.ca/legc/statutes/landreg.htm oder mit Kommentaren hier: https://www.novascotia.ca/snsmr/pdf/property/Annotated_LRA.pdf

Steuerlich gibt es aber für Ausländer (Non-Residents) schon einige Besonderheiten zu beachten, besonders auch beim Verkauf. Mehr dazu an anderer Stelle.

Die Regeln und die Gepflogenheiten beim Prozess des Kaufens und Verkaufens von Immobilien sind hier in Kanada in mancher Beziehung etwas anders als in Deutschland.

Da ich mit meiner Familie seit fast 15 Jahren hier auf Cape Breton Island lebe und selber Immobilien gekauft habe, glaube ich einen gewissen Erfahrungsschatz zu haben.
Ausserdem habe ich die Ausbildung zum REALTORs® durchlaufen und habe nach mehreren Prüfungen Ende 2012 auch die staatliche Lizenz als REALTORs® in Nova Scotia erworben und eine gewisse Zeit als REALTOR® gearbeitet.

Vielleicht kann ich ja denjenigen von Ihnen, die noch nie etwas mit Immobilien in Kanda zu tun hatten, mit einigen meiner Hinweise helfen, etwas Licht in die Sache zu bringen, ohne gleich alles restlos zu beleuchten.

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An wen wendet man sich, wenn man in Kanada eine Immobilie kaufen will?

Grundsätzlich ist es hier in Kanada genauso, wie überall auch: es gibt private Anbieter, es gibt gewerbliche „Grundstückserschließer“ oder „Developer“, gewerbliche Bauträger und es gibt auch Makler. Diese heißen in Nordamerika z.B. Real Estate Agents oder REALTORs® oder Real Estate Broker.
Sicher gibt es noch mehr.

Die allermeisten Kanadier nutzten bis vor kurzem zum Kaufen oder zum Verkaufen einen REALTOR®.

Das „fast Monopol“ für das Anbieten von Immobilien im Internet in Kanada (und in den USA) hatte das MLS®.
Verschiedene andere staatlich regulierte Webseiten wie z.B. www.Realtor.ca basieren auf diesem System.

Das MLS® ist ein ganz Kanada übergreifendes Online-system, indem fast alle privaten oder gewerblichen Immobilien angeboten wurden oder noch werden. Aber die Zeiten ändern sich. Monopole sind heute nicht mehr zeitgemäß, zumal es sich um eine regulierte und verstaubte Software handelt, die viele Kanadier mittlerweile als altmodisch und benutzerunfreundlich ansehen. Wenn jemand nicht Englisch-Sprechend versucht, im MLS® etwas zu finden, wird er schnell verzweifeln.

Es gibt mittlerweile zahlreiche private Anbieter von ähnlichen oder viel besseren Online Portalen, wie z.B. www.ViewPoint.ca und viele weitere.

Aber wie es immer so ist, Konkurrenz ist für den Verbraucher super, aber diejenigen, die das Monopol bisher inne hatten, also in Nova Scotia die NSAR (Nova Scotia Association of REALTORS®) oder die CREA (Canadian Real Estate Association), kämpfen darum, das alles so bleibt wie es ist.

Allerdings steht ein Umbruch bevor oder die Kanadier sind bereits mitten drin.
Es gibt neuerdings zahlreiche Gerichtsurteile, die das Monopol für das Handeln mit Immobilien aufweichen, z.B. das Urteil des Supreme Court of Nova Scotia vom 8. November 2013.

Auch innerhalb der organisierten Real Estate Industrie rebellieren immer mehr Mitglieder gegen diese quasi Zwangsmitgliedschaft in den organisierten Vereinen und die damit verbundenen monatlichen Zwangsabgaben und all dem anderen verordneten Unsinn.

Und selbst ganze Mitgliedsverbände rebellieren gegen die Zwangsmitgliedschaft im kanadischen Dachverband CREA.
Und wie sollte es auch anders sein, die Quebecer und Montrealer sind wieder einmal führend…

Im Zeitalter des Internet und Google lässt ist es für jeden Käufer und auch Verkäufer ein leichtes, Angebote aus den unterschiedlichsten Quellen zu vergleichen.

Auch Sie scheinen diese Webseite ja irgendwie gefunden zu haben…

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Was passiert vor dem eigentliche Kauf einer Immobilie in Kanada?

Als erstes gehe ich davon aus, dass man als potentieller Käufer seine Immobilie gefunden hat und dass man weiß, was man will und wie viel man bereit bist, dafür zu bezahlen.
Der Käufer und der Verkäufer müssen sich nicht unbedingt persönlich getroffen haben, ja nicht einmal direkt miteinander kommuniziert haben.

Neben ganz wenigen Ausnahmen ist es jedoch üblich, dass man als Käufer dem Verkäufer zunächst ein schriftliches Angebot zum Kauf seiner Immobilie unterbreitet.

Dieses Angebot enthält neben den persönlichen Daten natürlich, um ganz genau welche Immobilie es sich handelt, und was man genau bereit ist, dafür zu zahlen.
Weitere Eckpunkte sollten sein:

  • Hohe des Deposit, Bedingungen dafür
  • Einzelheiten und Bedingungen zur Finanzierung, falls Finanzierung geplant
  • erfolgreiche Überprüfung der steuerlichen Angelegenheiten für diese Immobilie
  • Closing Date
  • diverse Inspektionen: Bausubstanz, Umweltschutz, usw.
  • Versicherungen, wer übernimmt ab wann,
  • Vorlage und Überprüfung behördlicher Genehmigungen
  • eingeschlossenen Gegenstände, Ausrüstung usw.
  • Übergabe der Immobilie
  • Bedingung zur Stringüberprüfung und Akzeptierung des Rechtsanwaltes / Notares
  • Genaue Zeitraum für die Gültigkeit dieses Angebote

Das sind nur ganz grobe Hinweise, die keinesfalls vollständig sind.

Kein Angebot ("Offer to Purchase") wird ernst genommen, ohne einen angelegte Scheck, oder eine Zahlung eines Deposites in irgendeiner Form.

Dieser Betrag liegt irgendwo zwischen 5% und 10% des Kaufpreises, manchmal aber auch nur $1,000.-. Je Höher das Deposit ausfällt, umso zeigt es dem Verkäufer, dass Sie nicht nur ein Schwätzer sind, und dass man Ihr Angebot ernst nimmt.
Das trifft insbesondere dann zu, wenn der angebotenen Kaufpreis erheblich vom verlangen Preis (listing price or asking price) abweicht.

So mancher Verkäufer entscheidet sich lieber dafür, ein etwas niedrigeres Kaufangebot anzunehmen, wenn die Ernsthaftigkeit des Angebotes wirklich herüber kommt.

Auf anonyme e-mail Anfragen wie: "Was ist Ihr niedrigster Preis?" wird meistens gar nicht geantwortet, besonders dann, wenn es sich um einen Prinzen aus einer bekannten Koenigsfamilie aus Nigeria handelt.
Wenn man aber tatsächlich von Europa aus angereist ist und sich schon mehrfach auf dem Grundstück persönlich umgeschaut hat, ist man sehr viel flexibler und offener für eine Preisverhandlung.

Der Scheck oder die Überweisung sollten jedoch nicht direkt an den Verkäufer erfolgen, sondern an den Notar / Anwalt bzw. auf das Treuhandkonto (trustee account).

Der Verkäufer kann also keinesfall ueber diesen Betrag verfuegen, ohne dass alle Ihre Angebotsbedingungen eingehalten sind. Erst wenn der Grundbucheintrag erfolgreich auf Ihnren Namen vorgenommen wurde, bekommt der Verkäufer die Verfügung über diesen Betrag.

Im anderen Fall, fällt das Deposit vom Treuhandkonto wieder zurück an Sie.

Falls Sie sich für weitere Details interessieren, zeige ich Ihnen gerne einige Beispiele oder Musterverträge. Viele Rechtsanwälte geben Ihnen diese Musterverträge gerne bereits im Vorfeld zur Information.
Obwohl es hierfür unzählige Formulare von diversen Anbietern gibt, ist die Form dieses Angebotes rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben. Gewisse Eckpunkte gibt es jedoch schon, und dass diese Angebote nur schriftlich ernst genommen werden, versteht sich von selbst.
Sollten Sie einen REALTOR(R) oder einen Maklerbüro hiermit beauftragt haben, wird man Ihnen sicher diverse Formulare der NSAR vorlegen, mit vielen Kreuzchen und an- oder durchzustreichenden Feldern und Feldern für die Unterschriften.
Die Firma PropertyGuys.com hat ein sehr einfaches und zu kopierendes Angebotsformular ("Offer Maker Form"). Rufen Sie mich dazu gerne an.

Letztendlich hat jeder Rechtsanwalt / Notar seinen eigenen Vertragsentwurf für Sie, und dieser ist das entscheidende Dokument.

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Wir raten Ihnen ganz dringend, sich vor dem Kauf einer Immobilie ganz in Ruhe hier vor Ort zu informieren.
Sie sollten bereits mehrfach eine gewisse Zeit auf Cape Breton verbracht haben, nicht nur einen kurzen Urlaub. Falls Sie sich erst einmal auf Cape Breton Island oder in Nova Scotia umsehen möchten, dann machen Sie doch einen mehr oder weniger langen Testurlaub in dieser Gegend.
In unserem Ferienhaus oder in unserem Gästezimmer können Sie in aller Ruhe und weit weg vom Verkäufer alles in Ruhe abwiegen, prüfen und überdenken.

Manch einer liebt es auch, sich ohne den eventuellen Druck des Besitzers oder Verkäufers zwanglos mit anderen Leuten zu unterhalten und Erfahrungen auszutauschen.

Gerne berichten wir Ihnen bei einem Bier oder Glas Rotwein von unseren eigenen Erfahrungen als Einwanderer oder vom Leben als ehemaliger Deutscher in Kanada. Immerhin leben und arbeiten wir hier seit über 15 Jahren, und haben hier 3 Kinder aufgezogen.
Vielleicht können wir Ihnen hilfreiche Berichte zum Arbeiten, Leben und Studieren in Kanada geben? Ganz sicher können wir Ihnen vieles zum Angeln, besonders zum Fliegenfischen, berichten.
Gerne machen wir Sie auch mit anderen Leuten vor Ort bekannt, so dass Sie sich ein möglich objektives Bild machen können.

Wer sich aus einer Urlaubslaune heraus, oder gar im Zusammenhang mit einem ein oder zweiwöchigem Immobilien-Seminar zu einem Kauf oder gar zu einer "einmaligen Kapitalanlage" überreden lässt, ist selber schuld.

Weitere Details und Hinweise zum Immobilienkauf und Besitz finden Sie demnächst hier.
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Selbstverständlich sind alle hier aufgeführten Informationen und Erfahrungen nach bestem Wissen und Gewissen dargestellt. Aber es bleiben persönliche Erfahrungen und sehr subjektive Informationen und persönliche Meinungen.
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